Кадастровая оценка. Изменения к лучшему.

Карельская экспертно-сервисная компания "Эско", выполняющая работы по оспариванию и уменьшению кадастровой стоимости земельных участков в Республике Карелия предлагает познакомиться с основными вопросами, связанными с данной проблемой

Вопросы кадастровой оценки объектов недвижимости остаются сегодня одними из самых актуальных, так как затрагивают интересы каждого собственника имущества. Существует мнение о том, что кадастровая оценка в ряде случаев может быть несправедливой, а значит, с этой точки зрения, владельцы, возможно, могут платить сумму налога больше, чем полагается «по справедливости».

Методы расчета кадастровой стоимости до сих пор вызывали много вопросов и нареканий. Многие слышали, что систему оценки решили исправить. Как разобраться во всем потоке новостей и что в итоге изменится для обычных граждан?

На законодательном уровне установлен механизм оспаривания кадастровой стоимости, информацию, о чем Кадастровая Палата неоднократно публиковала ранее в СМИ. Вопросы кадастровой стоимости действительно актуальны. Подтверждение тому - большое количество обращений по данной теме, поступающих в рамках проводимых Кадастровой палатой Карелии телефонных «Горячих линий». Напомню, что кадастровая стоимость может быть оспорена в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. В Республике Карелия такая комиссия действует при Управлении Росреестра по Республике Карелия.

Необходимо отметить, что с июня этого года порядок оспаривания кадастровой стоимости был упрощен. Ранее, при обращении в комиссию для установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в случае, когда рыночная стоимость в отчете об оценке отличалась от кадастровой более чем на 30 %, требовалось обязательное предоставление положительного экспертного заключения на отчет об оценке. Теперь же, наличия такого заключения при досудебном оспаривании не требуется. Отмена экспертизы позволяет существенно сократить временные и денежные затраты заинтересованных лиц.

А если заявитель решил обратиться в суд?

При обращении за пересмотром кадастровой стоимости непосредственно в суд наличие экспертного заключения на отчет об оценке по-прежнему необходимо. Поэтому досудебное оспаривание кадастровой стоимости становится для многих владельцев еще более предпочтительным. Если заявитель удовлетворен принятым решением, то и в суд обращаться незачем. В остальном, порядок действий по оспариванию кадастровой стоимости не изменился.

Существуют два основания для пересмотра кадастровой стоимости:

Первое - установление кадастровой стоимости в размере рыночной на дату, на которую установлена кадастровая стоимость объекта. Для этого заинтересованное лицо заказывает независимую (рыночную) оценку и на ее основании оспаривает кадастровую стоимость.

Второе - недостоверность сведений об объекте, которые применялись при расчете его кадастровой стоимости, например, неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта, разрешенное использование и др.).

Для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления сохранилась обязательность досудебного урегулирования споров о кадастровой оценке в комиссии. Рассмотрение заявления в комиссии займет не более одного месяца.

Кто сейчас может оспорить кадастровую стоимость?

Согласно действующему законодательству ходатайствовать о пересмотре кадастровой стоимости может собственник объекта недвижимости — юридическое или физическое лицо, либо любое другое заинтересованное лицо (например, арендатор земельного участка), при наличии у него документов, подтверждающих его заинтересованность в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Однако, в своем Постановлении от 5 июля 2016г. Конституционный Суд РФ указал на правомерные интересы муниципальных органов власти в спорах о кадастровой стоимости и разрешил им оспаривать кадастровую стоимость земельных участков, если их цена была занижена в результате оспаривания. Ведь величина кадастровой стоимости земельных участков образует базу земельного налога, а поступления от земельного налога входят в состав муниципальных бюджетов. Конституционным Судом дано указание о внесении необходимых изменений в существующие нормы законодательства, в результате которых муниципальные органы власти смогут оспаривать решение комиссии или суда, даже если участок не является муниципальной собственностью, но его цена была существенно занижена в результате оспаривания.

Насколько может быть снижена кадастровая стоимость в результате оспаривания?

Размер, на который изменится кадастровая стоимость, не зависит от желания комиссии или суда. Сама процедура оспаривания доступна и понятна. Безусловно, заинтересованное лицо понесет определенные временные, финансовые затраты, которые как уже отмечалось, значительно уменьшились. Прежде чем принять решение об оспаривании кадастровой стоимости и обратиться к независимому оценщику, нужно понимать, что могут быть разные случаи. Рыночная стоимость вовсе не обязательно должна быть ниже кадастровой, она может соответствовать или быть близка к кадастровой стоимости. Также, могут иметь место случаи, когда независимая оценка покажет, что объект недооценили и рыночная стоимость окажется выше кадастровой.

Необходимо также учитывать, что кадастровая стоимость применяется с момента ее внесения в ГКН и до внесения результатов новой кадастровой оценки. При этом государственная кадастровая оценка, согласно действующему законодательству, проводится не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет.

В любом случае, прежде чем начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости необходимо взвесить все «за» и «против».

Много пишут о проблеме некачественной кадастровой оценки. Как законодатели хотят решить проблему «непредсказуемости» кадастровой стоимости?

Одним из главных нововведений является предстоящая передача полномочий по кадастровой оценке от независимых частных оценщиков в специальные государственные бюджетные учреждения, которые будут работать на постоянной основе. Предполагается, это повысит контроль результатов работ, качество их проведения, возрастет ответственность оценщиков. Кадастровая оценка будет выполняться по единой методике на всей территории России. Все это будет способствовать защите законных интересов правообладателей объектов недвижимости. Регионы России должны перейти на новый порядок кадастровой оценки, создав соответствующие структуры до 2020 года.

Чем еще можно «порадовать» владельцев недвижимости?

На законодательном уровне принято решение о фактической «заморозке» кадастровой стоимости объектов недвижимости с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года на уровне 1 января 2014 года, а если кадастровая стоимость после этого уменьшалась – то на более низком. Это в свою очередь повлияет на базу для расчёта налогов, арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки, а значит, сэкономит средства налогоплательщиков.

Интервью с директором филиала Кадастровой палаты по Республике Карелия Анной Кондратьевой.